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2016營改增房屋租賃稅率最新消息

來源: 本站 作者: 本站 發布時間:2017-04-22 瀏覽量:

2016營改增房屋租賃稅率最新消息

今年51日起,全面實施營改增,所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍。下面是YJBYS小編為大家整理了2016營改增房屋租賃稅率最新消息,希望對大家有幫助!

  房屋出租稅收

  一、個人出租非住房(商鋪、寫字間等)應繳納以下稅款:

  1.房產稅:以租金收入12%計算繳納(根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第四條的規定)。

  2.營業稅:以租金收入的5%計算繳納(根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》稅目稅率表)。

  3.城市維護建設稅及教育費附加:以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率(按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率)和教育費附加率3%、地方教育費2%計算繳納。

  4.個人所得稅:按財產租賃所得,每次收入不超過4000元的,減除費用800;4000元以上的,減除20%的費用,其余額為應納稅所得額,稅率是20%(根據《中華人民共和國個人所得稅法》第三條和第六條及《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第八條和第二十一條的規定)。

  5.印花稅:按財產租賃合同租賃金額的千分之一貼花。稅額不足1元,按1元貼花(根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及印花稅稅目稅率表)。

  二、個人出租住房應繳納以下稅款,根據財稅〔200824號文件(對房產稅、營業稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅分別做以下優惠)

  1.房產稅:以租金收入4%計算繳納。

  2.營業稅:3%稅率的基礎上減半計算繳納。

  3.城市維護建設稅及教育費附加:以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率(按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率)和教育費附加率3%、地方教育費2%計算繳納。

  4.個人所得稅:對個人出租住房取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。財產租賃所得,每次收入不超過4000元的,減除費用800;4000元以上的,減除20%的費用,其余額為應納稅所得額。

  5.免征城鎮土地使用稅。

  6.免征印花稅。

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  營改增對房屋租賃影響

  我現在沒有時間,租房子的事你還是找別人吧。”319,煙臺某房產中介公司經紀人趙亞麗接到一個租房咨詢電話后,馬上選擇拒絕。開春后煙臺的二手房交易市場逐漸回暖,相對于利潤偏低的租房市場,她更愿意在二手房交易中賺大錢。而近來,房地產行業的營改增政策,也為她的營銷提供了新口號:“稅負或將增加,要買房的抓緊吧!”

  營改增政策落地后,二手房交易的營業稅將改為增值稅。增值稅雖然是面向賣方收取,但稅負增加推漲房價,最終還是購房者買單。趙亞麗認為。

  然而,這也許是僅僅為了營銷而人為制造出來的緊張氛圍。一位來自北京的財務分析師李紅瑞認為,房地產行業營改增具體細則雖然沒有出臺,但國家已經明確提出降低稅負是總體方向,并且從近年來房地產市場的稅費改革歷程來看,也是以減負為主。市場參與者對二手房總稅負的問題不需要過度擔憂。

  增值稅與營業稅不同的稅率,確實使得不少人有稅負增加的擔憂。目前房地產的營業稅原則上按5%征收,但營改增后,業內估計二手房交易有可能按照稅率11%的增值稅征收。但在采訪中,一位來自安永會計師事務所的會計師認為,單純根據稅率高低比較稅負額度大小,并不合理。營業稅跟增值稅的征收范圍不同,以一套60萬元買入、100萬元賣出的二手房為例,營業稅是按照100萬的交易額征收,而增值稅征收的部分是(100-60)40萬元。因此,根據交易額前后不同,營業稅跟增值稅的高低各有不同,后者也極有可能比前者低。

  相對二手房購房者而言,營改增的減負效應在房地產企業身上可能會表現的更為明顯。

  煙臺憶境房地產開發有限公司相關負責人認為,“房地產開發成本涉及土地、政府規費、建筑安裝、拆遷安置等一系列項目,如果這些項目能充分抵扣,形成完整的抵扣鏈條,‘營改增后房地產企業的增值稅稅負很有可能降低。特別是土地成本和相關規費,如果房地產企業憑財政部門監制的土地專用收據等作為抵扣憑證,就解決了房地產企業進項抵扣的主要問題。

  此外,“營改增之后企業的預售納稅少,資金更加充裕,對企業的財務核算和管理水平的提高也有幫助,可以盡可能地降低稅負,降低成本。

  今年51日起,全面實施營改增,所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍。

  不動產納入抵扣范圍,有利于企業去投資,增加抵扣項。國家鼓勵企業投資,鼓勵高質量的投資。投資大的企業,可能一兩年都不需要交稅了。財政部部長樓繼偉在37日的記者會上表示。

  樓繼偉舉例說,企業租房,購買不動產都可以抵扣增值稅。但規定是51日起新投資的部分,以往的投資不能抵扣,因為以往的投資就太多了,沒有頭。

  總理下了軍令狀

  在記者會剛開始,就有記者提問財稅改革速度低于預期怎么看,怎么提高財稅改革的落地率?

  樓繼偉主動表示,很慚愧十八屆三中全會確定財稅改革,雖然已經很努力,但比要求的進度還是慢了一點。

  在去年的政府工作報告中,要求力爭完成全行業的營改增任務。去年是力爭完成,今年是總理給我們下了軍令狀,規定了51日的時間表。去年我們沒有力爭下來,主要原因是情況太復雜,去年財政收入也不太好。剩下的四個行業是最大的難點,納稅人多,尤其生活服務業占大頭,這四個行業占80%。這四大行業對應營業稅1.98億,也占營業稅收入總額的80%,這部分營業稅要轉成增值稅。樓繼偉回答說。

  樓繼偉重申了全行業營改增的必要性,營業稅是按照每個企業流轉交的稅,妨礙企業經營的模式。比如說某個銷售環節、研發環節獨立出去就要交一次稅。所以,要打通這個抵扣鏈條,使得它真正成為增值稅,在每個環節增值進行征稅,這個方向是必須堅持的。全行業營改增非常有利于支持服務業的發展和制造業的轉型升級。特別是生產性服務業,比如說物流業、對于制造業提供服務的保險等。他們都實行增值稅之后,就減少或者取消了其中重復的納稅,非常有利于制造業的升級。前面營改增后,就實現了一個完整的消費型的增值稅。

  營改增17%標準稅率不提高

  營改增后,稅率的設定是核心環節,是各利益關聯方關注的焦點。當前四檔增值稅率分別是6%、11%、13%17%,房地產業增值稅率或為其中之一。但不同稅率對于房地產企業的應交稅負有著不同的影響。有機構根據相關測算,僅6%的稅率下,營改增后企業稅負減少,因而改征增值稅后開發商仍面臨稅負增加的風險。

  樓繼偉在記者會上表示,由于實行營改增,我們是降稅的。財政部擬準備的方案是17%的標準稅率并不提高,但是由于所有的不動產可以納入抵扣了,沒有一個地方不用不動產,道路、道路兩邊的交通工程、廠房,都是不動產,這些可以抵扣了,實際稅基就縮小了,就造成了財政減收,無論是中央財政還是地方財政都要減收。

  同時樓繼偉強調,營改增雖然是減稅的改革,但是不代表每個企業的稅負都會減少。但樓繼偉保證,整個行業的稅負只減不增。

  房地產業的稅負究竟能不能減少也是房企最關心的問題。全國政協常委、中國泛??毓杉瘓F董事長盧志強在接受中國房地產報記者表示,作為企業,我們希望能夠減稅,但具體能不能減稅,還要看具體執行政策出來的情況。

  對于房地產行業等四大行業的營改增具體實行方案何時出臺,樓繼偉并沒有在記者會上做出承諾。

  房貸利息抵個稅方案上報國務院

  在今年兩會上,全國工商聯一份《關于推動化解房地產庫存的建議》提案提出將房貸利息充抵個人所得稅等建議。在網上曾引起廣泛討論,其實此前在個稅改革建議中,很多專家也提出了此項建議。

  今天這一措施終于在樓繼偉的口中得到證實。樓繼偉表示,個人所得稅綜合分類改革方案已經上報國務院,做法是要分步到位。綜合所得稅這些年一直想做,卻沒做成。要把個人所有的收入,11項,不是簡單的工薪項的扣除而是分類扣除,比如說個人深造、繼續教育的費用,基本生活中住房按揭貸款利息要扣除,贍養老人的費用、撫養孩子義務教育、大學階段要扣除。

  但樓繼偉強調,個人所得稅綜合分類改革,難在執行。需要健全的個人收入和財產的信息系統,需要相應地修改相關法律。今年將把綜合與分類相結合的個人所得稅法的草案提交全國人大去審議。

  對于個人所得稅分類抵扣的執行問題,樓繼偉表示,根據條件分步實施,先做一些比較簡單的部分,再隨著信息系統、征管條件和大家習慣的建立,逐漸把它完善化。

  根據中國房地產報記者了解,財政部稅政司所得稅處早在2015年就已經開始著手個人收入和財產信息系統的建設工作,但推進的進度并不樂觀。個人住房按揭貸款利息抵扣個人所得稅,其中重要前提是住房信息聯網,盡管有關部門大力推進,40重點城市已經實現全國聯網,但離500城市全部接入住建部網絡,全國一張網的目標,還相去甚遠。

  按照《國家新型城鎮化規劃(2014-2020)》提出,建立以土地為基礎的不動產統一登記制度,實現全國住房信息聯網,推進部門信息共享。

  因此,個人住房按揭貸款利息抵扣個人所得稅這一方案,即便通過全國人大的審議,落地執行不可能在朝夕之間完成。

 

 

 

《財政部 國家稅務總局 關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔201636)規定:

  1、201651日起,不動產租賃服務稅率為11%。

  2.一般納稅人出租其2016430日前取得的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016430日前取得的與機構所在地不在同一縣()的不動產,應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

  3.一般納稅人出租其201651日后取得的、與機構所在地不在同一縣()的不動產,應按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

  根據上述規定,您單位出租2016430日前取得的不動產,自201651日起,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。

  

  營改增后房屋出租如何征稅

  第一類:個人出租房屋計算辦法 一、房屋性質為住宅用房

  房屋性質如果為住宅,納稅人計算稅款時,增值稅按照月租金收入劃分為三個檔次:()月租金(不含稅)30000以下:

  1. 增值稅:免征;

  2. 城市維護建設稅:免征;

  3. 教育費附加及地方教育費附加:免征;

  4. 水利基金:免征;

  5. 房產稅:減按4%的稅率計算;

  6. 個人所得稅:減按10%的稅率計算。

  ()月租金(不含稅)30000-100000

  1. 增值稅:減按1.5%的稅率計算;

  2. 城市維護建設稅:增值稅*7%;

  3. 教育費附加及地方教育費附加:免征;

  4. 水利基金:免征;

  5. 房產稅:減按4%的稅率計算;

  6. 個人所得稅:減按10%的稅率計算。

  ()月租金(不含稅)100000元以上:

  1. 增值稅:減按1.5%的稅率計算;

  2. 城市維護建設稅:增值稅*7%;

  3. 教育費附加及地方教育費附加:增值稅*5%;

  4. 水利基金:按照0.08%的稅率計算;

  5. 房產稅:減按*4%的稅率計算;

  6. 個人所得稅:減按10%的稅率計算。

  二、房屋性質為非住房

  ()月租金收入(不含稅)30000元以下:

  1. 增值稅:免征;

  2. 城市維護建設稅:免征;

  3. 教育費附加及地方教育費附加:免征;

  4. 水利基金:免征;

  5. 印花稅:按照0.1%稅率計算;

  6. 房產稅:按照12%稅率計算;

  7. 個人所得稅:按照20%稅率計算。

  ()月租金收入(不含稅)30000-10000元以下:

  1. 增值稅:按照5%的稅率計算;

  2. 城市維護建設稅:增值稅*7%;

  3. 教育費附加及地方教育費附加:免征;

  4. 水利基金:免征;

  5. 印花稅:按照0.1%稅率計算;

  6. 房產稅:按照12%的稅率計算;

  7. 個人所得稅:按20%的稅率計算。

  ()月租金(不含稅)100000元以上:

  1. 增值稅:按照5%的稅率計算;

  2. 城市維護建設稅:增值稅*7%

  3. 教育費附加及地方教育費附加:增值稅*5%

  4. 水利基金:按照0.08%的稅率計算;

  5. 印花稅:按照0.1%的稅率計算;

  6. 房產稅:按照12%的稅率計算;

  7. 個人所得稅:按20%的稅率計算。

  第二類:公司出租房屋計算辦法

  一、公司為一般納稅人

  ()項目開工時間為2016430日前,計稅辦法選擇簡易征收

  1. 增值稅:按照5%的稅率計算;

  2. 城市建設維護費:增值稅*7%

  3. 教育費附加:增值稅*3%

  4. 地方教育費附加:增值稅*2%

  5. 水利基金:按照0.08%的稅率計算;

  6. 印花稅:按照0.1%的稅率計算;

  7. 房產稅:按照12%的稅率計算;

  8. 企業所得稅:租金收入并入當期應納稅所得額計算。

  ()項目開工時間為201651日后,選擇一般計稅

  1. 增值稅:按照11%的稅率計算;

  2. 城市建設維護費:增值稅*7%

  3. 教育費附加:增值稅*3%

  4. 地方教育費附加:增值稅*2%

  5. 水利基金:按照0.08%的稅率計算;

  6. 印花稅:按照0.1%的稅率計算;

  7. 房產稅:按照12%的稅率計算;

  8. 企業所得稅:租金收入并入當期應納稅所得額計算。

  二、小規模納稅人

  對開工日期無限定,選擇簡易計稅

  1. 增值稅:按照5%的稅率計算;

  2. 城市建設維護費:增值稅*7%

  3. 教育費附加:增值稅*3%

  4. 地方教育費附加:增值稅*2%

  5. 水利基金:按照0.08%的稅率計算;

  6. 印花稅:按照0.1%的稅率計算;

  7. 房產稅:按照12%的稅率計算;

  8. 企業所得稅:租金收入并入當期應納稅所得額計算。

  以上是營改增后房屋出租征稅詳解,整體來看,無論個人或者企業房屋出租稅負都不同程度降低,納稅人應把握運用好優惠政策,正確處理房屋出租涉稅工作。

 

 

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